CEO та співзасновниця Big Waves Development. Будуємо й запускаємо готелі, а потім самі ними керуємо.
14+
років у девелопменті
2
готелі працюють
Чангу та Убуд, Балі
2
проєкти в реалізації
будівництво й підготовка
2×
боки барикад
девелопер і інвестор
Big Waves Development
Створити рендер ≠ продати рендер ≠ побудувати рендер ≠керувати рендером 😉
2
готелі в роботі
AWWA, Чангу · Moon Rock, Убуд
44
ключі в експлуатації
28 номерів + 16 вілл
104
номери двох наступних проєктів
SALT of Virgin Beach · Moon Rock, друга фаза
$10М+
уже вкладено в проєкти
Почнемо з болючого
Балі перегрітий?
Чим будемо міряти? Ми поміряли температуру даними. Жару немає. Є перехідний вік: прищі, бунт, нові правила й різке дорослішання.
36,6°турпотік: рекордготелі: +3% за 7 роківсіра оренда: −46%
Термометр № 1 · помісячно
Туристи й заповнюваність рухаються разом. Пік — липень–серпень
іноземні туристи, тис. на місяць2026заповнюваність зіркових готелів, % (права шкала)
Джерело: BPS Provinsi Bali — прибуття іноземних туристів і TPK зіркових готелів, 2019, 2022 — серпень 2026
Частина перша · ринок
Балі без рожевих окулярів
Пори року ринку · 2009–2025
Туристів стало більше, а заповнюваність готелів — та сама
іноземні туристи, млн на рікзаповнюваність зіркових готелів, % (права шкала)
Джерело: BPS Provinsi Bali — прибуття іноземців (bali.bps.go.id) і TPK зіркових готелів, середньорічні значення 2009–2025
Чому «перегрів» — неправильне слово
Ринок як компанія за Адізесом: Балі вийшов із підліткового віку
«Давай-давай»: будь-що здається, будь-хто заробляє, сіра оренда росте без правил
Юність: ліцензії, делістинг, мораторій. Болісно, але ринок очищується
Розквіт: найдовша стадія. Заробляє легальний продукт з оператором і прозорою звітністю
Готельний фонд
Готелів не стало більше. Вони стали дорожчими
номери в готелях 3–5*, тис.
+3%
номерний фонд зіркових готелів за сім років
100%
нових номерів до 2029 року — п'ять зірок: ≈1 700 номерів, Waldorf Astoria, Mandarin Oriental, Kempinski, JW Marriott
Конкуренція переходить у люкс. Виграє не той, хто збудував ще одну віллу, а той, у кого унікальний продукт.
Джерело: Colliers, Bali Hotel Market 2019–Q2 2026 (≈60,2 тис. номерів у 2019, ≈62 тис. у Q2 2026; пайплайн H2 2026–2029)
Пайплайн 2026–2029
Нові 5* — усі на заході й півдні. На сході лише SALT
Джерела: Colliers, Hospitality Forecast Report Bali, Q2 2026 (≈1 700 нових номерів, усі 5*); Horwath HTL, березень 2026; дані BWD. Розмір кола — кількість номерів
Де насправді перегрів
Перегрів зробила сіра оренда. З 2026 року вона скорочується
активні оголошення короткострокової оренди на Балі (Airbnb, Booking, Vrbo)
−46%
оголошень за рік після початку делістингу
31.03.2026 — OTA вимагають ліцензію01.08.2026 — неліцензовані об'єкти знімають з продажу2025–… — мораторій на нове житло для туристів у 6 округах
Новий готель на Балі сьогодні — рідкість, а не правило
18
заявок на повну екологічну експертизу AMDAL для готелів і курортів
на весь острів Балі
27
усього заявок на екодозволи для готелів і вілл
разом зі спрощеними UKL-UPL; 19 з них — у Бадунгу
[__]
дозволів на будівництво PBG для готелів
за той самий період
0
заявок у Карангасемі (схід)
SALT має чинний UKL-UPL, отриманий у 2026
Це не опечатка: на острові з 7 млн іноземних туристів на рік за чотири роки подано лише кілька десятків заявок на нові готелі. Вхідний бар'єр — дозволи, а не гроші.
Джерело: AMDALNET — Sistem Informasi Persetujuan Lingkungan, Kementerian Lingkungan Hidup RI (amdalnet.kemenlh.go.id), публічні оголошення; перші записи в системі — червень 2022. Заявки, а не видані дозволи
Індонезія за 60 секунд
Країна росте
5,2%
середнє зростання ВВП на рік у 2026–2031, №1 серед 11 країн конференції
+54%
ВВП у доларах до 2031: з $1,45 до $2,23 трлн
BBB
інвестиційний рейтинг (S&P, Fitch; Moody's Baa2)
Дохід
Тарифи на Балі фактично прив'язані до долара
Витрати
Будівництво, персонал, OPEX — у рупіях
Результат
Маржа доларового інвестора росте, коли рупія слабшає
Населення
≈285 → 300–315 млн до 2035 року за різними прогнозами
Географія
Острівна держава, далеко від нинішніх військових конфліктів
Нова парадигма
Віддалена робота везе на Балі гостей 35+, які витрачають більше — аудиторію зіркових готелів
Джерела: МВФ, World Economic Outlook, жовтень 2026; S&P, Fitch, Moody's; ООН WPP 2024, BPS (прогноз населення)
Капітал · Knight Frank
Індонезія — №1 у світі за прогнозом зростання кількості надбагатих
прогноз зростання кількості надбагатих, 2026–2031, %
+82%
з 3 833 до 6 966 людей зі статком від $30 млн
×2,5
швидше, ніж у світі (+33%) і в Азійсько-Тихоокеанському регіоні (+24%)
Джерело: Knight Frank, The Wealth Report 2026 (квітень 2026). Прогноз; у рейтингу країни, де понад 500 надбагатих
Демографія
Наймолодший ринок серед 11 країн. І молодим він лишиться
медіанний вік населення, 2025, років
195 млн
людей працездатного віку — майже як у решті 10 країн разом
33,1
медіанний вік у 2035 (Європа: 47–50)
+0,8%
приріст населення на рік; 2,1 дитини на жінку — демографія на рівні відтворення
Джерело: ООН, World Population Prospects 2024; Світовий банк WDI. *В ОАЕ низький вік через експатів
Внутрішній та іноземний туризм · 2019–2030
Другий ринок Балі — самі індонезійці
внутрішні туристиіноземніагресивний сценаріймлн на рік
9,6 млн
внутрішніх туристів у 2025 — більше, ніж іноземців (6,95 млн)
4,3 млн
у 2021, коли іноземців було 51 особа. Подушка безпеки острова
19,6–22,5
млн туристів на рік до 2030: базовий і агресивний сценарії
Джерела: BPS Provinsi Bali, Dinas Pariwisata Bali (факт 2019–2025); прогноз 2026–2030: базовий — іноземні +3–3,5% на рік, агресивний — +5,5–6%; заяви губернатора Wayan Koster (жовтень 2026)
Від чого залежить заповнюваність
Прибутковість проєктують ще до фундаменту
ЛокаціяХто ваш гість і чи він тут уже є? Не «гарний краєвид», а сценарій попиту
КонцепціяПродукт під конкретну людину: adults-only, wellness, родина, лонгстей
ВідмінністьЧим ви не схожі на 48 тис. оголошень поруч
Стартова економікаЦіна входу, витрати на ключ, точка беззбитковості
КомандаХто щодня продає номери, рахує тариф і відповідає за сервіс
Заповнюваність потрібна не для звіту. Вона покриває фіксовані витрати: персонал, землю, комуналку. Все, що вище точки беззбитковості, — ваш прибуток.
Чесна звірка
Якою була візія у 2023–2024 роках і що показують дані 2026-го
Візія 2023–2024
Дані 2026
Заповнюваність
75–95% цілий рік
≈60% у зіркових, 43% у незіркових; 90% можливі лише 2–3 місяці
Дохідність
12–15% «чистими» щороку
Вілли — ≈6% чистими; зіркові готелі — 8–12%
Ріст цін
+10–20% на рік
≈3% на рік у Чангу й Убуді за 2014–2024
Пропозиція
«Дефіцит, острів не гумовий»
Оренда: ×2,7 оголошень за 2024–2025; готелі: +3% за сім років
Добре заробляють ті, хто не конкурує в червоному океані: унікальна локація, унікальний продукт, чітка відмінність від ринку і команда, яка щодня робить свою справу добре.
Джерела: BPS Bali; Colliers; AirDNA; аналіз BWD рекламних матеріалів 2023–2024 років
Не риторичне питання
Для чого нам уся ця інформація і що ми будемо з нею робити?
Частина друга · досвід
Правило других граблів
Наступила на граблі вперше — отримала досвід. Наступлю вдруге — перестану себе поважати 🙈
Розумні вчаться на своїх помилках, мудрі — на чужих. Ми принесли вам свої 😉
Ретроспектива
Fuck-ups
Чесно про те, що пішло не за планом.
4 генпідрядники на одному проєкті. Вольові рішення — і чотири заміни.
2 роки 9 місяців на дозволи й підготовку на іншому.
Співробітники бувають дуже винахідливими, коли хочуть повестися непорядно.
Лояльні клієнти — дар. Але з деякими краще не підписувати договір взагалі.
За консультацію ти платиш і дякуєш. Відповідальність за рішення — твоя.
Задумане і збудоване можуть суттєво відрізнятися. Навіть два технагляди не завжди рятують.
У кошторисі (BQ/RAB) закладайте не пару відсотків, а суттєвий резерв. Залишок стане оптимізацією, а не дірою.
Не стартуйте будівництво без повного пакета документації. Другий проєкт ми почали на рік пізніше, з усіма кресленнями — і добудували раніше за перший.
Культура, свята, логістика, постановка задач — цього ніхто не розкаже. Це відчуваєш кінчиками пальців.
ЩОБИ ЩО?
Д — досвід
Д — досвід
Далі — не лише статистика й цифри, а досвід, який обійшовся нам у круглу суму. Тож влаштовуйтеся зручніше і будьте мудрими: послухайте про помилки і про те, як ми їх вирішували.
Сподіваюся, це стане в нагоді вам, учасникам конференції «ТОП-10 країн для інвестування у нерухомість у 2027 році».
Чангу · Берава
AWWA Boutique Hotel
28 номерів · adults-only · rooftop, басейн 25 м, лонгстей
Moon Rock стартував одразу, декларативно, з дозволами «потім». AWWA — на рік пізніше, але з повним пакетом креслень і тендерів. І завершився тоді ж — улітку 2025-го. SLF — введення в експлуатацію.
AWWA · Moon Rock · 2025–2026
Збудовано. Відкрито. Працює
AWWA · басейн і тераси
AWWA · номер
Moon Rock · вілла
Moon Rock · вітальня
AWWA · деталі
Moon Rock · спальня
AWWA Boutique Hotel · III квартал 2026
Перший прибутковий квартал
76,4%
заповнюваність за квартал
лип 75,8 · сер 78,7 · вер 74,6
≈8%
чиста дохідність власників
річних у USD, факт Q3 2026
52,6%
точка беззбитковості
над цим працює вся команда: ціль — ≈45%
9 міс.
soft opening
а не «пару місяців», як обіцяли керуючі компанії
Рейтинг 9+ на OTA і критична маса відгуків, що приносять бронювання, — майже дев'ять місяців: найняти команду, навчити, вибудувати сервіс.
Увесь soft opening — cost забудовника: зарплати команди, реклама, закупівлі. У вартість номерів ми цього не закладали.
Джерело: звіт власникам юнітів AWWA, Q3 2026 (01.07–30.09), внутрішні дані BWD
Moon Rock Villas · Убуд
Ні, цей слайд не порожній 🙃
Тут мала працювати франшиза керуючої компанії. З грудня 2025-го ми спостерігали не прибуток, а стабільну видаткову частину.
12.2025SLF і запуск під франшизою12.2025 – 09.2026витрати замість доходу10.2026повернули комплекс під власне керування
Жовтневі продажі room nights у рупіях уже дають надію. Інший гість, інша аудиторія — але ми знаємо, що з цим робити.
Пам'ятаємо правило других граблів 😉
Помилки, які коштували грошей
Не святі, але живі
Блогери-мільйонники
Охоплення великі, бронювань — нуль. Тематичні мікроблогери з 4 тис. підписників дали 5–10 бронювань за дві ночі проживання.
Платимо за аудиторію, яка їде, а не за охоплення.
Виплати із затримкою
OTA перераховують гроші через місяць після виїзду гостя, плюс курсові різниці. Власники юнітів чекали.
Перейшли на облік за нарахуванням і формуємо резерв на виплати.
Залежність від Booking
71,8% ночей продано через Booking.com, прямих бронювань лише 14,6%. Кожна комісія — мінус із маржі.
Ціль — 20–25% прямих. У SALT закладено клубні продажі без комісії OTA.
Джерело: звіт власникам AWWA, Q3 2026; внутрішні дані BWD
Що ніхто не рахує
Гроші — в керуванні, а не в будівництві
Soft opening — на нас
Ми його не рахували. На старті взяли на себе, бо взяли відповідальність збудувати й запустити.
Ключі — не фініш
10 років гарантії на конструктив, рік — на оздоблення. Резервні фонди і команда, яка знає, як працювати з кожним матеріалом.
Сервіс за замовчуванням
Саундхілінг, масаж, бар і ресторан, room service, консьєрж, байк, трансфер. Це не перевага, а норма. Під кожен напрям — людина, SOP і unit-економіка.
Порахуйте самі
Готель рівня AWWA за два роки роботи може дати той прибуток, який за роки будівництва ледь сформувався.
Збудовано на Балі багато. Хорошого господарського керування з чітким CJM — що робить гостя щасливим і як він рухається готелем — мало. Це наш наступний вектор: виводити об'єкти на показники, які говорять самі за себе.
Кораловий риф, підводний музей і дайв-центр · wellness · ресторан і події · «Не нашкодь — місцю, людині, сенсу»
SALT of Virgin Beach · бюджет проєкту $35 млн
Звідки беруться цифри: п'ять років до стабільного доходу
виручкаGOPEBITDA після резерву FF&E$ млн
58 → 68%
заповнюваність, 1-й → 3-й рік і далі
$348 → 448
ADR, 2029 → 2033
≈37%
EBITDA-маржа на стабілізації (з 3-го року)
37%
виручки дають F&B, спа й сервіси, а не номери
Джерело: The Lux Collective, Financial Proforma SALT Virgin Beach Bali, Ver. 2 (06.07.2025). Прогноз оператора
SALT of Virgin Beach · бюджет проєкту $35 млн
Можливі сценарії розвитку
Показник
Стрес
Помірний
Проформа оператора
EBITDA, стабільний рік
$2,5 млн
$3,6 млн
$4,6 млн
Дохідність на вкладене
7,1%
10,2%
13,3%
IRR, продаж у 2033
≈0%
7,4%
13,4%
IRR, тримати до 2038
4,7%
9,4%
13,3%
ПрогнозEBITDA після резерву FF&E; витрати $35 млн за графіком будівництва 2026–2029; відкриття у 2029; продаж за 10× EBITDA мінус 2%. До податків, без кредиту.
Джерела: TLC Proforma Ver. 2 (сценарії Base / Medium / Stress); бюджет реалізації BWD, жовтень 2026; розрахунок BWD
Бонус
Поживіть, перш ніж вирішувати
Test Drive Your Future Investment: кілька ночей в AWWA і Moon Rock. Подивіться, як готовий продукт працює зсередини, до того як переказувати гроші.
— консультація і фінансова модель— знайомство з командою і звітністю— тестове проживання за умовами програми
Умови програми: тривалість, кількість місць і витрати — уточнюйте в менеджера
Virgin Beach · Карангасем
Перша лінія. Океан. Схід Балі
▶ Відео локації
Наступний крок
Обрати й купити можна онлайн. Але краще — try before you invest
95% клієнтів отримують усе дистанційно. А якщо є можливість — приїжджайте пожити в наших готелях і подивитися, як вони працюють зсередини.
